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《其他》如何在上海购房

下面内容是我在上海买房前积累的一些信息,希望对需要在上海买房的人有帮助

按揭贷款

就是债权融资

买房人与房地产共同使用房屋向银行抵押(房地产作为担保人)

买房人获得一笔一定额度的贷款(额度不固定,比如一套房70%、二套房30%),然后将贷来的款项支付给房地产

最后由买房人分期向银行偿还贷款

哪里房价增值空间大

  1. 低价房
  2. 靠近产业园区,购买力高,主要是金融白领和码农
  3. 城乡结合部。大城市每年以1到2公里的距离向外扩张

房价处于底部的信号

  1. 成交量很低情况下,房价依然没有下跌
  2. 价格下跌后,房东开始不愿意卖房
  3. 刚需开始入场
  4. 政策放松

这些房子不能买

  1. 小产权房(实质就是无产权房)
  2. 商住公寓
  3. 人口流出的三四线城市
  4. 旅游城市地产

买产的买卖代价

  1. 5%左右的增值税
  2. 2%左右的所得税
  3. 3%左右的契税
  4. 2%左右的中介费

ABC单(其实就是炒房客作为中介赚差价)

房东上家是是角色A,炒房客角色为B,真实买方角色为C。

举个栗子(三个主角有点绕,要认真看哦),上海炒房客B对某小区比较熟悉,物色到房东A的房子明显低于市价,就先用50万定金签居间合同,定下A的市价500万的房子,但不网签拖着。然后炒客B找到下家C。B把房子以600万卖给C,让C直接和A签网签(注意这句)走正常交易流程,让C把差价100万体外支付给B(再注意这句)。这里面C最终用600万买下A的房子,A只拿到500万,B用50万定金空手套白狼赚到100万。ABC单利润高,周期短,几个月的时间赚取200%的利润,更有优势的是它根本不会被调控,不限购不限贷,事实上你在交易中心登记中根本不会发现B的存在!

几种房子区别

商品房

商品房只是住宅楼,也可以叫住宅

住宅水电费按民用算,土地使用年限为70年

公寓

公寓楼除了可以住以外,还包含商用性质

一般分为住宅公寓、服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在

公寓为商用水电费按商用算,土地使用年限为50年,不可以签户口

公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高,所以公寓的销售价格要比住宅稍高

公寓普遍的特点是位置属于中心地段,一般以小户型全装修出现

经济适用房

经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。

经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征:经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

安置房(动迁房)

安置房,是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

随着城市建设发展步伐的进一步加快,政府尽可能新建更多的安置房,不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

普通住宅

商品房的一种

买房子要注意这些

  1. 二手房不要太早付定金,至少要看10套以上,最后选择合适的
  2. 学区和交通至少要占一样
  3. 不要买一楼(太潮)以及顶层(顶层容易漏水,但也安静)
  4. 首付如果有借款,千万不要借到自己卡上,不然会影响贷款评估

等额本息和等额本金

等额本息是指月供为固定数额

等额本金的月供则是越来越少,一开始月供很多,后面月供变少

等额本息要比等额本金划算

买房子的步骤

  1. 先选定区域
  2. 找中介看房
  3. 评价每个房子

评价房子看哪些(优先级从上往下)

  1. 交通
  2. 是否学区房(学校资源)
  3. 房型(最好南北通透)
  4. 周边配套设施
  5. 楼层
  6. 照明
  7. 开发商以及小区物业管理
  8. 房龄(最好选择20年以内的,除非学区好)
  9. 有无电梯
  10. 是否靠近垃圾站、变电站、飞机场、墓地、殡仪馆、大型工厂
  11. 周边小区、同小区近期交易价格

房屋交易流程

  1. 价格谈判(卖家一般公布价会高上10-20w)
  2. 产调:是指房产局或房产交易中心查询房子产权信息,核实房子是否可以出售等信息
  3. 买方向卖方交付20-50w定金,确定买卖意向并签订合同。
  4. 网签、交首付、办贷款:和银行签好贷款合同,去交易中心,首付款打给资金监管账户,然后凭证发给银行,开始贷款审理
  5. 过户、交税:贷款审批通过后,买家交税,然后过户,过户当日,资金监管账户会打首款给卖家,当天银行放款给卖家
  6. 付尾款、水电物业过户

二手房交易要缴纳的费用

卖方:

  1. 印花税–交易额的0.05%
  2. 增值税–交易额的5.5%。满两年的免征
  3. 个人所得税–买卖盈利部分的20%或者房款的1%来收取。满五年的免征

买方:

  1. 契税–1.5%(普通住宅享受1.5%的优惠税率,即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件的住房为普通住房)–3%(非普通住宅按3%税率征收契税)
  2. 印花税–成交额的0.05%
  3. 中介费– 2% - 3%

签买房合同需要注意

合同面积和产权登记面积的差别

如果购房者购买的期房,合同面积和最后交房的实际面积往往会发生一些差异。提醒购房者在填写建筑面积时,除了要填上总建筑面积外,最好对套内面积和公用分摊面积也都分别进行标注。对于合同中没有约定的面积误差,将依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》进行处置。

价款

价款主要体现付款的形式、付款的时间,比如一次性付款、分期付款、按揭付款,每种付款都要体现付款的时间、数额,再一点提醒就是逾期付款的违约责任。一般情况下,开发企业会配合购房者向银行料理按揭贷款,但是如果由于购房者的原因,银行的贷款没有获得批准,购房者就会面临巨大的资金压力和违约风险。建议消费者提前跟开发企业协商:合同中约定若贷款未被批准,则采取分期付款的方式,但付款的方式一定要体现出付款的时间和付款的数额。

商品房的基本情况

商品房的用途、项目的位置,还有商品房买卖合同附件中包括的平面图。商品房买卖合同中,房屋平面图会以附件的形式出现。购房者可以要求开发商在平面图上标明长宽等基本数据,让购房者自己对房子的户型面积等情况做到心中有数,从而防止一些不法商家为了谋取利益而在房屋面积上做文章。

交房日期和逾期交房的处置

交房日期一般在商品房买卖合同中体现在该商品房实际交付日期为某年某月某日,签商品房买卖合同时,逾期的违约责任一定要体现在商品房买卖合同之中。需要您注意的若开发企业逾期交房,开发商违约责任的处置,将从商品房买卖合同约定的交付之日起第二个工作日,开始计算到实际交房之日。也就是说,对于违约的赔偿也会从合同约定的交房日期开始计算。

模糊承诺

开始装修前,有很多要素并不能提前确定,合同中会出现像“如果发生问题,最短时间内解决”或者“装修资料上,选择最好的国外进口资料”等语意含糊的字眼,这些看上去很诱人,但没有实际意义的许诺,往往会在今后的生活中为业主们带来麻烦。一份买卖双方签字画押的购房合同,房产交易的最有利证据,购房者与商家签订合同之后,合同中约定的所有条款将会受到法律维护。所以您在签订合同之前,一定要对合同中的条款斟酌再斟酌,以保障自己的合法权益。

配套设施

购房者最关心的供水、供电、供热、燃气等关系老百姓切身利益的问题,合同中要有详细的约定。

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上海各区优质学校

小学

中学

大学

2020年上海小学梯队划分

没找到的学校均是第三梯队

徐汇区

第一梯队:

  1. 世界外国语小学
  2. 盛大花园小学
  3. 爱菊小学
  4. 逸夫小学
  5. 建襄小学
  6. 高安路一小
  7. 向阳小学
  8. 汇师小学

第二梯队

  1. 上海小学
  2. 上师大一附小
  3. 东安路第二小学
  4. 园南小学
  5. 田林第三小学
  6. 徐汇一中心
  7. 田林四小
  8. 求知小学
  9. 上海师范大学第三附属实验学校
  10. 康健外国语小学
  11. 东安路二小

第三梯队

  1. 徐汇实验小学
  2. 康宁科技实小
  3. 交大附小
  4. 上实附小
  5. 华理附小
  6. 徐教院附小
  7. 启新小学

静安区

第一梯队

  1. 一师附小
  2. 静教院
  3. 静安一中心

第二梯队

  1. 万航渡路小学
  2. 静安三中心
  3. 上外静小

第三梯队

  1. 静安实验
  2. 陈鹤琴小学
  3. 威海路三小
  4. 市西小学
  5. 西康路三小
  6. 静安二中心
  7. 静安小学

黄埔区

第一梯队

  1. 上海实验小学
  2. 蓬莱二小
  3. 卢湾二中心
  4. 黄埔上外

第二梯队

  1. 上师大附属卢湾实验小学
  2. 曹光彪小学
  3. 徽宁路三小
  4. 黄浦一中心
  5. 复兴东路三小
  6. 卢湾一中心
  7. 私立永昌学校
  8. 师专附小

第三梯队

  1. 北京东路小学
  2. 黄教院附属中山学校
  3. 巨鹿路一小
  4. 裘锦秋实验学校

老闸北区

第一梯队

  1. 闸北实验小学

第二梯队

  1. 闸北区大宁国际小学
  2. 扬波外国语小学
  3. 闸北区第三中心小学
  4. 闸北区第一中心小学
  5. 彭浦实验小学
  6. 童园小学(民办)
  7. 闸北区第二中心小学
  8. 彭浦新村第一小学

第三梯队

  1. 静安区第四中心小学
  2. 中山北路小学
  3. 田家炳小学

浦东新区

第一梯队

  1. 上海实验学校
  2. 明珠小学(ABC)
  3. 福山外国语小学
  4. 六师附小

第二梯队

  1. 浦东外国语小学
  2. 浦东二中心小学
  3. 竹园小学
  4. 海桐小学
  5. 上实东校
  6. 浦明师范附属小学
  7. 进才实验小学
  8. 昌邑小学
  9. 建平实验小学
  10. 新世界实验小学
  11. 平和双语学校
  12. 华二浦东实验学校(预计)
  13. 上海科技大学附属学校(预计)

第三梯队

  1. 上外临港外国语学校
  2. 东方小学
  3. 元培学校
  4. 张江高科实验小学
  5. 洋泾-菊园实验学校
  6. 浦东南路小学
  7. 外高桥保税区实验小学
  8. 南码头小学
  9. 上南二村小学
  10. 龚路中心小学
  11. 北蔡镇中心小学
  12. 上南实验小学
  13. 御桥小学
  14. 莲溪小学
  15. 澧溪小学
  16. 观澜小学
  17. 园西小学
  18. 工商附小
  19. 惠南小学

杨浦区

第一梯队

  1. 二师附小
  2. 控江二小
  3. 打虎山路第一小学

第二梯队

  1. 民办打一外国语小学
  2. 复旦大学附属小学
  3. 上理工附小
  4. 杨浦小学
  5. 齐齐哈尔路第一小学
  6. 水丰路小学
  7. 上音实验学校小学部
  8. 复旦科技园实验学校小学部

第三梯队

  1. 六一小学
  2. 上音实验学校
  3. 上外附属双语学校
  4. 等等

松江区

第一梯队

  1. 松江区实验小学
  2. 民乐小学
  3. 上海师范大学附属外国语小学
  4. 上外松江外国语学校

第二梯队

  1. 中山小学
  2. 岳阳小学
  3. 九亭小学

第三梯队

  1. 上海外国语西外外语学校
  2. 东华大学附属实验学校
  3. 上海对外经贸大学附属松江实验学校

虹口区

第一梯队

  1. 上外附属外国语小学
  2. 虹口四中心
  3. 虹口三中心
  4. 广灵路小学

第二梯队

  1. 红旗小学
  2. 丽英小学
  3. 曲阳三小
  4. 崇明路小学
  5. 宏星小学
  6. 长青小学
  7. 中州路小学
  8. 虹口实验学校
  9. 北郊学校
  10. 虹口一中心

第三梯队

  1. 虹外一小
  2. 凉城三小
  3. 四川北路小学
  4. 华附实小
  5. 虹口六中心

普陀区

第一梯队

  1. 华师大附属小学

第二梯队

  1. 武宁路小学
  2. 江宁学校
  3. 新普陀小学
  4. 金洲小学
  5. 中远实验学校
  6. 朝春中心小学
  7. 真如文英小学
  8. 长征中心小学
  9. 中山北路一小
  10. 晋元附校
  11. 培佳双语学校

闵行区

第一梯队

  1. 明强小学
  2. 闵行区实验小学

第二梯队

  1. 七宝外国语小学
  2. 七宝实验小学
  3. 莘庄镇小
  4. 田园外语实验小学
  5. 江川路小学
  6. 平南小学
  7. 华坪小学
  8. 闵行区中心小学
  9. 上师大附属康城实验学校
  10. 航华一小
  11. 上海中医药大学附属蔷薇小学
  12. 闵行中心小学
  13. 平阳小学
  14. 华坪小学
  15. 鹤北小学
  16. 江川路小学
  17. 上海师范大学附属第三小学

长宁区

第一梯队

  1. 江苏路第五小学
  2. 愚园路第一小学

第二梯队

  1. 长宁实验小学
  2. 天山路第一小学
  3. 建青实验学校
  4. 新世纪小学
  5. 绿苑小学
  6. 幸福小学
  7. 包玉刚实验学校
  8. 适存小学

嘉定区

第一梯队

  1. 普通小学(就是叫这名)
  2. 华师大双语
  3. 中科院上海实验学校(预计)
  4. 嘉定世界外国语学校(预计)

第二梯队

  1. 桃李园实验学校
  2. 怀少学校
  3. 嘉定实验小学
  4. 上外嘉定外国语学校
  5. 同济附属实验学校

宝山区

第一梯队

  1. 宝山一中心
  2. 宝山实验小学

第二梯队

  1. 宝山世外(预计)
  2. 民办华二宝山实验学校(预计)
  3. 和衷小学
  4. 宝山三中心
  5. 红星小学
  6. 杨泰实验学校
  7. 虎林路小学
  8. 上海大学附属中学实验学校
  9. 广育小学

青浦区

第一梯队

  1. 青浦实验小学
  2. 青浦世界外国语学校
  3. 宋庆龄学校

第二梯队

  1. 复旦五浦汇实验学校(预计)
  2. 逸夫小学
  3. 赵屯中心小学
  4. 青教院附属小学

奉贤区

第一梯队

  1. 南桥小学

第二梯队

  1. 贝港实验小学
  2. 育秀实验学校
  3. 解放路小学
  4. 同济大学附属奉贤存志学校(预计)

新房与二手房的优劣

新房优势:

  1. 居住体验好
  2. 品质好容易置换
  3. 物理环境好
  4. 人文环境好

新房劣势:

  1. 等待期长
  2. 地理位置远
  3. 交通不好
  4. 周围配套设施不完善

二手房优势:

  1. 位置好
  2. 生活配套好
  3. 教育资源好

二手房劣势:

  1. 交易流程复杂
  2. 过老的二手房不好置换
  3. 税费高
  4. 户型差



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